Copropriété et location courte durée : règlement, autorisation et contentieux

Que dit le règlement de copropriété sur la location courte durée ?

Le règlement fixe la destination de l'immeuble et l'usage permis dans chaque lot. Il peut prévoir une habitation exclusivement bourgeoise, un usage mixte ou un usage commercial. C'est la première pièce à lire, avant toute mise en ligne d'une annonce.

Une clause qui interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation joue un rôle central. Elle n'interdit pas à elle seule le meublé de tourisme : la Cour de cassation a jugé, le 25 janvier 2024 (3e chambre civile, n° 22-21455), qu'une location de courte durée n'est pas commerciale si elle n'est pas accompagnée de prestations para-hôtelières, d'après le résumé d'Actu-Juridique (décision de 2024). Le critère repose sur l'article 261 D du code général des impôts : au moins trois prestations parmi petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison et accueil de la clientèle.

Retenez la nuance. Un règlement peut aussi autoriser expressément cette activité, ou rester muet. Dans ces cas, une interdiction est plus difficile à obtenir. Le résultat dépend de la rédaction exacte de votre règlement, lot par lot.

Que change la loi Le Meur pour les copropriétés ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, comporte des dispositions sur la copropriété. Elles sont en vigueur depuis le 21 novembre 2024, selon Village de la justice (2025). Il modifie l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et crée un article 8-1-1.

Auparavant, il fallait l'unanimité, rappelle Que Choisir (2026). Désormais, l'assemblée peut voter l'interdiction à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, selon l'INC (2026). Trois conditions s'appliquent :

• le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à usage commercial ;
• seuls les lots d'habitation qui ne sont pas une résidence principale sont visés ;
• les copropriétaires sont traités de la même façon.

Pour les nouvelles copropriétés, les règlements établis après la loi doivent mentionner explicitement si le meublé de tourisme est autorisé ou interdit (INC, 2026). Une clause plus large que ce cadre relèverait de l'unanimité, selon l'analyse de Village de la justice (2025).

Et si votre logement est votre résidence principale ?

Il échappe à l'interdiction votée à la majorité des deux tiers, qui ne vise que les lots non occupés en résidence principale. La résidence principale s'entend d'un logement occupé au moins huit mois par an, au sens de la loi du 6 juillet 1989 (Village de la justice, 2025). En cas de litige, c'est au syndicat de démontrer que le logement est secondaire.

Vous restez soumis aux limites de durée : 120 jours par an pour la résidence principale, ramenés à 90 jours par une commune qui le décide, selon Que Choisir (2026), qui reprend les plafonds fixés par la loi Le Meur ; LégiFiscal (2024) mentionne le même plafond de 120 jours et la possibilité d'une réduction à 90 jours par la commune. La déclaration en mairie n'est pas obligatoire pour une résidence principale (INC, 2026).

Le Conseil constitutionnel a-t-il validé le vote à deux tiers ?

Oui. Dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, saisi par une société civile immobilière, il a déclaré conformes à la Constitution les cinquième et sixième alinéas de l'article 26. Il a écarté les griefs tirés du droit de propriété, de la liberté d'entreprendre et de la liberté contractuelle.

Il relève plusieurs garanties : l'interdiction ne vise que la location touristique, les autres formes de location restent possibles, et le même vote à deux tiers peut la lever. Il rappelle aussi qu'une interdiction doit rester justifiée par la destination de l'immeuble, sous le contrôle du juge. Le contrôle du juge peut donc encore s'exercer sur une délibération précise.

Le délai pour contester un procès-verbal d'assemblée est de deux mois à compter de sa notification (article 42 de la loi de 1965, selon Village de la justice, 2025). Passé ce délai, la décision est difficile à remettre en cause.

Quels risques de contentieux si vous louez sans vérifier ?

Le syndic peut agir en justice au nom du syndicat, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; un copropriétaire fautif peut être condamné à des dommages-intérêts, d'après Le Mag Juridique. Un locataire ne peut pas s'abriter derrière son bail pour ignorer le règlement. La même source (non datée) indique que les juges peuvent y voir une infraction à une clause limitant les lots à l'habitation. Elle ne cite aucun arrêt précis : on ne peut donc pas prédire l'issue d'un cas particulier.

Autre obligation : le copropriétaire qui déclare un lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée (INC, 2026). Rien n'empêche donc vos voisins d'être informés.

Un point reste discuté. Certains auteurs voient une fragilité dans la possibilité d'un second vote à la majorité simple lors de la même assemblée (article 26-1), d'après Village de la justice (2025). Cette analyse date d'avant la décision de mars 2026, qui portait sur les cinquième et sixième alinéas de l'article 26 ; nous n'avons pas trouvé d'analyse du Conseil sur ce point.

Quelle suite pour votre pilotage des prix ?

Si votre copropriété autorise la location courte durée, vos nuits sont à piloter avec la même rigueur que celles d'un autre logement. loman calcule le prix de chaque nuit, vous montre son calcul, et vous gardez la décision. En cas de vote d'interdiction à venir, anticipez-le plutôt que de le découvrir par courrier du syndic.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.