Résidence principale, plafond de nuitées et changement d'usage : comment ça marche

Qu'est-ce qu'une résidence principale, pour la location courte durée ?

C'est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, selon la page officielle du ministère chargé de l'écologie sur la location touristique meublée (ecologie.gouv.fr, 2026).

Cette qualité est déclarée, puis prouvée. Depuis le 20 mai 2026, le formulaire d'enregistrement national demande si le bien est votre résidence principale. Si oui, vous devez le justifier, par exemple avec un avis d'imposition portant l'adresse du bien (LégiFiscal, 4 mai 2026).

Quel est le plafond de nuitées : 120 jours ou 90 jours ?

Le plafond par défaut est de 120 jours par année civile. Il découle de l'article L. 324-1-1, IV, du Code du tourisme (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-22.809, commenté par un avocat, 2026).

La loi du 19 novembre 2024 permet à une commune de baisser ce plafond. Elle le fait par délibération motivée du conseil municipal. Elle ne peut pas descendre sous 90 jours (ecologie.gouv.fr, 2026 ; LégiFiscal, décembre 2025). La délibération doit être motivée (commentaire d'avocat, 2026).

Deux points pratiques :

• Le plafond de 90 jours n'est pas national. Il ne s'applique que si votre commune l'a décidé. Vérifiez la délibération auprès de votre mairie.
• Les nuitées comptent par année civile. Le suivi est à votre charge : tenez un décompte à jour.
• Si vous êtes locataire, il faut d'abord l'accord écrit du propriétaire, et le règlement de copropriété ne doit pas interdire l'activité (LégiFiscal, décembre 2025).

Un exemple de la page du ministère : dans une commune plafonnée à 90 jours, un propriétaire qui loue 100 jours sa résidence principale enfreint le Code du tourisme, pas les règles de changement d'usage (ecologie.gouv.fr, 2026).

Peut-on dépasser le plafond ?

Seulement dans trois cas : obligation professionnelle, raison de santé, force majeure. L'exception suppose une contrainte subie, non un choix. La Cour de cassation a jugé, le 16 avril 2026, que suivre un cursus scolaire ou universitaire, ou un stage réalisé dans ce cadre, n'est pas une obligation professionnelle au sens du texte. Des dates d'absence qui coïncident avec la location ne suffisent pas à elles seules (commentaire d'avocat sur Cass. 3e civ., 16 avril 2026). Cette source est un commentaire : le texte intégral de l'arrêt n'a pas été consulté.

Le plafond vise aussi le locataire qui sous-loue : il s'applique à toute personne qui propose le bien à la location.

Qu'est-ce que le changement d'usage ?

Un logement a un usage d'habitation. Le louer en meublé de tourisme n'est pas un usage d'habitation au sens du Code de la construction et de l'habitation. Dans les communes qui ont instauré le régime d'autorisation, il faut donc une autorisation de changement d'usage pour une location courte durée répétée.

La résidence principale fait exception : elle peut être louée en meublé de tourisme sans autorisation, mais dans la limite de 120 jours (ou 90 jours selon la commune). Au-delà, l'autorisation devient nécessaire et le logement ne peut plus être considéré comme résidence principale (ecologie.gouv.fr, 2026).

La loi de 2024 a aussi durci le dispositif. Elle ne s'applique pas rétroactivement : seuls les manquements constatés après son entrée en vigueur relèvent de ses critères (ecologie.gouv.fr, 2026). Deux évolutions notables :

• Les communes peuvent fixer des zones où le nombre d'autorisations temporaires est plafonné, jusqu'à cinq ans, avec compensation pour les changements d'usage définitifs (Seban Avocats, 2024).
• Un plan local d'urbanisme peut instaurer une servitude de résidence principale dans certaines zones, si la taxe annuelle sur les logements vacants s'y applique et si les résidences secondaires dépassent 20 % des logements (même source). La compensation et ces servitudes relèvent de choix locaux : renseignez-vous auprès de votre mairie.

Quelles sanctions, et que dit le registre national ?

Les montants varient selon la faute :

• Changement d'usage sans autorisation : amende civile jusqu'à 100 000 euros (ecologie.gouv.fr, 2026).
• Dépassement du plafond de jours : amende civile jusqu'à 15 000 euros par meublé (ecologie.gouv.fr, 2026 ; commentaire d'avocat, 2026).
• Défaut d'enregistrement : une sanction existe, mais son montant n'a pas pu être confirmé auprès d'une source ouverte pour cet article. Consultez le texte en vigueur avant toute décision.

Côté contrôle, la loi prévoit une déclaration de tous les meublés sur un service en ligne national, au plus tard le 20 mai 2026, avec un numéro à afficher sur les annonces (ANIL ; décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 selon LégiFiscal, 2026). Selon service-public.gouv.fr (page du 27 juillet 2026), le téléservice destiné aux propriétaires est annoncé pour le quatrième trimestre 2026, avec une période transitoire pour renouveler les anciens numéros. Ce dispositif sert notamment à repérer les locations de résidence principale au-delà de 120 jours, ou 90 jours dans les communes concernées. Vérifiez l'état du service avant toute démarche.

Les règlements de copropriété peuvent aussi limiter la location courte durée : c'est un sujet distinct de celui-ci.

Piloter ses prix avec un nombre de nuits limité

Quand le nombre de nuits louables est plafonné, chaque nuit compte davantage. loman calcule le prix de chaque nuit d'un logement et le montre avec son calcul : le choix des nuits à ouvrir, et le respect du plafond, restent les vôtres.

Textes : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; article L. 324-1-1 du Code du tourisme ; Code de la construction et de l'habitation, régime du changement d'usage ; décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026. Les liens Légifrance n'ont pas pu être ouverts lors de la rédaction.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.