Les règles

Fiscalité de la location courte durée : micro-BIC, abattements et régime réel

Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est limité à 15 000 euros de recettes par an, avec un abattement de 30 %. Pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes, le plafond est de 77 700 euros pour les revenus 2025 et de 83 600 euros pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %. Au-delà de ces plafonds, ou si vos charges réelles dépassent l'abattement, le régime réel s'applique ou peut être choisi.

loman · mis à jour le 28 octobre 2026 · 6 min de lecture

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Que change la réforme pour les revenus 2025 et 2026 ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a modifié le régime micro-BIC des meublés de tourisme. Les montants cités ici viennent des pages officielles de l'administration, citées en fin d'article (ANIL, analyse de la loi, article 7). Côté application, la direction générale des Finances publiques présente les nouveaux seuils comme les règles « de l'année 2025 » : elles concernent donc les revenus perçus en 2025, déclarés au printemps 2026 (impots.gouv.fr, FAQ LMNP, mars 2026). Les nouvelles règles fiscales s'appliquent aux revenus perçus à partir de 2025 ; les revenus de 2024 restent soumis aux anciennes règles (ANIL).

Avant la réforme (revenus 2024), les plafonds et abattements étaient différents (source : impots.gouv.fr, FAQ LMNP, mars 2026) :

meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes : 188 700 euros de plafond, abattement de 71 % ;
meublé de tourisme non classé : 77 700 euros de plafond, abattement de 50 % ;
autre location meublée : 77 700 euros, abattement de 50 %.

La situation actuelle, d'après la fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 15 avril 2026 (service-public.gouv.fr, 2026) :

Type de location	Plafond revenus 2025	Plafond revenus 2026	Abattement
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	15 000 €	30 %
Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes	77 700 €	83 600 €	50 %
Location meublée classique (longue durée)	77 700 €	83 600 €	50 %

Le plafond de 15 000 euros est le même pour 2025 et pour 2026. Les revenus 2026 se déclareront en 2027. Les plafonds sont exprimés hors taxes, selon la FAQ de l'administration.

Comment fonctionne l'abattement du micro-BIC ?

Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes. L'administration applique un abattement forfaitaire, censé couvrir l'ensemble de vos charges. Vous ne déduisez donc pas vos frais réels.

Exemple de calcul, à titre d'illustration : pour 12 000 euros de recettes sur un meublé non classé, l'abattement de 30 % représente 3 600 euros. La base imposable est de 8 400 euros. Avec un abattement de 50 %, elle serait de 6 000 euros.

Le classement du meublé en étoiles est donc le critère qui sépare, en 2026, un plafond de 15 000 euros avec 30 % d'abattement d'un plafond de 83 600 euros avec 50 % d'abattement. Cette démarche est volontaire. Le gain fiscal éventuel dépend de vos recettes, de vos charges et de votre situation personnelle.

La FAQ de l'administration rappelle aussi que les revenus d'une location meublée située en France sont soumis aux prélèvements sociaux, quelle que soit la catégorie d'imposition. Le taux applicable en 2026 dépend de votre situation et a fait l'objet de changements récents : consultez impots.gouv.fr ou votre expert-comptable. Nous ne le chiffrons pas ici.

Que se passe-t-il si vous dépassez le plafond ?

Au-delà du plafond, le régime réel s'applique. D'après la FAQ de l'administration, il devient obligatoire lorsque les plafonds du micro-BIC sont dépassés deux années de suite (années N-2 et N-1). Sous le régime réel, vous déduisez vos charges réelles et vous pratiquez des amortissements.

Service-public.gouv.fr prévoit une tolérance : si vos recettes dépassent le plafond la première ou la deuxième année, vous pouvez conserver le micro-BIC une année de plus. L'abattement applicable cette année-là est alors de 30 % pour un meublé non classé (2025 et 2026). Pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes, il est de 71 % en 2025 et de 50 % en 2026 (service-public.gouv.fr, 2026).

Pour un loueur non professionnel (LMNP), les déficits ne s'imputent que sur les revenus de location meublée de l'année et des dix années suivantes. Ils ne s'imputent pas sur le revenu global. Pour un loueur professionnel (LMP), les règles sont différentes : le déficit peut s'imputer sur le revenu global, et le reste se reporte six ans (même source).

Les conditions précises de la tolérance dépendent de votre situation. Reportez-vous à la fiche officielle avant de décider.

Quand le régime réel est-il plus intéressant ?

Le régime réel peut être choisi même sous le plafond. Il est pertinent lorsque vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire. Pour un bien non classé, l'abattement n'est que de 30 % : il est plus facile de le dépasser avec des charges réelles comme les intérêts d'emprunt, le ménage, le linge, l'électricité, les commissions de plateformes, l'assurance ou la taxe foncière.

L'option a ses règles. Selon service-public.gouv.fr, elle doit être exercée avant la date limite de déclaration des revenus de l'année précédente, soit au printemps 2026 pour appliquer le réel aux revenus 2026. Elle se renouvelle ensuite chaque année par tacite reconduction, sauf si vous y renoncez (service-public.gouv.fr, 2026).

Le régime réel demande davantage de rigueur : une comptabilité, des justificatifs et des déclarations plus détaillées. Beaucoup de propriétaires le confient à un expert-comptable. Les conséquences sur la plus-value en cas de revente, notamment celles des amortissements pratiqués, sont à vérifier auprès de l'administration ou d'un professionnel avant d'opter. Nous n'avons pas pu les confirmer sur une source officielle.

Une règle de bon sens pour comparer : calculez chaque année, avec vos chiffres, le résultat au micro-BIC (recettes moins l'abattement) et le résultat au réel (recettes moins charges et amortissements). Faites ce calcul avant la date limite d'option.

Quels autres points surveiller en 2026 ?

Deux sujets restent ouverts dans cet article.

D'abord, le passage au réel. Au-delà des plafonds du micro-BIC, service-public.gouv.fr indique que vous relevez du régime du bénéfice réel, qui peut être le réel simplifié ou le réel normal selon votre chiffre d'affaires (service-public.gouv.fr, mise à jour le 15 avril 2026). Votre expert-comptable ou votre centre des impôts vous dira lequel s'applique à vous.

Ensuite, le statut de loueur en meublé professionnel. La FAQ de l'administration indique qu'à partir des revenus 2026, l'administration compare les recettes de location meublée en France avec les revenus professionnels mondiaux pour apprécier ce statut. Si vous êtes proche des seuils, faites-vous accompagner.

Les règles ont beaucoup bougé depuis 2024 et peuvent encore évoluer. Cette fiscalité est distincte de la taxe de séjour et de la réglementation locale (enregistrement, durée de location), qui font l'objet d'autres règles.

Pour piloter vos revenus en connaissance de cause

Vos recettes annuelles déterminent le régime applicable. loman calcule le prix de chaque nuit, vous montre son calcul et vous gardez la main sur le prix retenu. Les recettes qui en résultent restent à rapprocher du plafond de votre régime, avec votre expert-comptable pour le choix du régime.

Les pages Légifrance de la loi n° 2024-1039 et de l'article 50-0 du CGI n'ont pas pu être ouvertes lors de cette vérification ; nous ne les citons donc pas par lien. Vérifiez le texte consolidé sur Légifrance.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.

Sources

Cet article présente les règles générales à la date de mise à jour. Il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal : vérifiez la délibération de votre commune et votre situation.