Réglementation européenne et projets de loi en 2026 : ce qui change pour la location courte durée

Qu'est-ce qui est déjà applicable depuis le 20 mai 2026 ?

Le règlement (UE) 2024/1028 sur la collecte et le partage de données relatives à la location de courte durée s'applique depuis le 20 mai 2026 (Parlement européen, Observatoire législatif, 2024). Il ne crée pas une licence européenne. Il harmonise la façon dont les États enregistrent les logements et dont les plateformes transmettent leurs données.

Concrètement :

• chaque unité louée reçoit un numéro d'enregistrement unique, inscrit dans un registre public (Parlement européen, 2024) ;
• les plateformes transmettent régulièrement des données d'activité à un point d'entrée numérique unique : chaque mois pour les grandes plateformes (4 250 annonces ou plus dans la juridiction concernée), chaque trimestre pour les autres (analyse du cabinet MCS, 2026) ;
• une annonce sans numéro valide peut être retirée par la plateforme, et pas seulement par la commune (MCS, 2026).

Les règles locales (plafonds de nuitées, autorisations, interdictions) restent décidées par chaque État et chaque commune.

Où en est l'enregistrement en France ?

L'article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit un téléservice national d'enregistrement, dans sa version en vigueur à partir du 20 mai 2026 (Legifiscal, 2026). Deux décrets du 19 mars 2026 (n° 2026-196 et n° 2026-197) organisent la mise à disposition des données d'activité aux communes et créent le traitement « API Meublés » (décret n° 2026-196 : les données d'activité des plateformes sont mises à disposition des communes qui le demandent et ont une procédure d'enregistrement ; décret n° 2026-197 : traitement « API Meublés » ; analyse du cabinet Landot & associés, 2026).

L'obligation d'enregistrement est entrée en vigueur le 20 mai 2026, selon Legifiscal (2026). Mais le guichet national destiné aux loueurs n'était pas ouvert au 20 août 2026 : la Direction générale des entreprises annonce une ouverture au second semestre (Nopillo, mis à jour le 8 octobre 2026). Un cabinet d'avocats évoque le quatrième trimestre 2026 (Kohen Avocats, 2026). Aucune date précise n'est confirmée par une source officielle que nous ayons pu consulter.

En attendant, les procédures communales existantes s'appliquent et les numéros déjà délivrés par les mairies restent valables. Ils le restent jusqu'à la mise en service du téléservice et lors de la bascule (Nopillo, 2026). Les modalités de bascule ne sont pas précisées dans les sources consultées. Pour le détail pratique, voir la page officielle de service-public.gouv.fr (vérifiée le 21 mai 2026) : le numéro compte 13 caractères, et la page invite à vérifier auprès de votre mairie si une déclaration est requise.

Nous ne citons aucun montant d'amende : les sources consultées ne permettent pas de le confirmer. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Que propose Bruxelles avec l'Affordable Housing Act ?

Le 16 décembre 2025, la Commission a présenté son plan pour le logement abordable et annoncé une initiative législative sur les locations de courte durée (Commission européenne, 2025). Elle a ensuite déposé le 9 septembre 2026 une proposition de règlement, COM(2026) 599 (Commission européenne, 2026).

Ce texte n'interdit rien en soi. Il fixe les conditions dans lesquelles une autorité peut restreindre la location de courte durée :

• la zone doit être « en tension » : rapport prix/revenu d'au moins 8, en hausse sur les 10 dernières années (ou d'au moins 10), et peu de chances de s'améliorer sous trois ans sans mesure (article 6, Commission européenne, 2026) ;
• l'autorité doit démontrer un effet négatif significatif sur l'offre ou le coût du logement, sur au moins trois ans (article 9) ;
• la mesure doit être limitée à la zone en tension et viser les formes de location qui, par leur ampleur, leur fréquence ou leur caractère commercial, réduisent le plus l'offre de logements de longue durée (article 10) ;
• chaque mesure dure cinq ans au maximum, puis est réexaminée (article 12) ;
• la location de la résidence principale de l'hôte est exclue de ces restrictions (article 5 et considérant 27).

Il s'agit d'une proposition. Elle doit être négociée par le Parlement européen et le Conseil, et son contenu peut changer. Aucun calendrier d'adoption n'est publié dans les documents consultés.

Quelles mesures fiscales sont en discussion en France ?

Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) a été enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 (Assemblée nationale, 2026). Selon le suivi de Olympe (mis à jour le 20 octobre 2026), son article 7 prévoit pour les meublés de tourisme un amortissement limité à 1,5 % par an de la valeur du bâti et à 5 000 € par an et par foyer fiscal, au régime réel.

Le même suivi indique que le texte initial ne modifie pas les abattements du micro-BIC. Trois amendements adoptés en commission le 8 octobre iraient plus loin (fin de l'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à partir de 2027) ou introduiraient des exceptions (résidence principale, baux étudiants et de mobilité). Ils ne sont pas définitifs. Nous n'avons pas pu consulter leur texte officiel, et l'article 7 n'a pas encore été examiné en séance : ces points restent à confirmer.

À ce jour, selon cette même source, aucune mesure n'est définitivement votée. Le suivi cite le 17 novembre 2026 comme date prévisionnelle du vote en première lecture à l'Assemblée sur l'ensemble du budget ; le vote solennel prévu le 20 octobre a été reporté. Ce calendrier est incertain.

Que faire concrètement en tant que propriétaire ?

• Vérifiez auprès de votre mairie si une déclaration est exigée et conservez votre numéro, quel qu'il soit.
• Affichez le numéro sur chaque annonce : sans lui, une plateforme peut la retirer.
• Suivez l'ouverture du téléservice national et la façon dont votre numéro actuel y sera repris.
• Si vous êtes au régime réel, surveillez l'article 7 du PLF 2027 avant de décider d'un achat ou d'un changement de régime.
• Ne modifiez pas votre stratégie sur la base d'une proposition non votée.

À retenir

• Le règlement européen 2024/1028 s'applique depuis le 20 mai 2026 : numéro d'enregistrement et transmission de données par les plateformes.
• En France, l'enregistrement est obligatoire, mais le guichet national n'était pas ouvert en août 2026. Les numéros communaux restent valables.
• L'Affordable Housing Act (COM(2026) 599) est une proposition : elle encadrerait les restrictions locales, sans les imposer.
• Le PLF 2027 n'est pas voté. Rien n'est définitif sur l'amortissement des meublés de tourisme.

Et le prix de vos nuits dans tout cela ?

Ces textes touchent surtout l'accès au marché, pas le prix de la nuit. Si vous louez, votre prix doit toutefois suivre une demande qui peut varier selon les règles de votre commune. loman calcule le prix de chaque nuit de votre logement et vous montre son calcul ; vous gardez la main sur ce que vous publiez.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.